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      工業土地年限縮短至20年 50年產權將大漲

      [摘要] 友升工業地產http://www.digitaldatasolutionsgroup.com/認為,上述舉措有利于減輕企業資金壓力,又有利于避免企業“圈地囤地”行為,投資及自用客戶得抓緊最后黃金期,之前擁有50年使用期限的廠房更吃香……

          近日,市政府、市規土局分別下發了《關于進一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見》(滬府土[2014]14號)、《關于近期本市工業用地出讓管理有關工作的通知》等文件。文件對工業用地出讓提出了全生命周期管理的要求,工業用地出讓采用彈性年期制度:自2014年7月1日起,一般工業項目用地出讓年期為20年,特殊項目經認定后另行約定出讓年期;2014年6月30日之前區縣已明確招商意向,經區政府審議的,可以按區政府明確的出讓年期供地。

          上海市出臺了新版國有建設用地(工業用地產業項目類)使用權出讓合同,以進一步加強工業用地節約集約利用。該合同適用于新增供應的工業用地產業項目類用地。其中規定,新增工業用地產業用地類項目7月1日起施行20年彈性年期制度,不再執行之前的50年期標準。

          此外,新版合同還對“囤地”行為進行有效打擊,要求一般情況下,土地獲批后2年之內項目就得竣工,否則將面臨被收回風險;同時規定土地不得整體或分割轉讓,以打擊市場以獲取土地增值收益為目的的工業用地流轉行為。

          目前,土地已成為上海市發展面臨的最大資源瓶頸。為改善土地供需矛盾等困局,上海市政府在今年3月初下發《關于進一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見》中,打出土地管理一整套“組合拳”,提出“控制增量”與“盤活存量”并行的改革路徑。此次新版出讓合同正是上海方面在工業用地領域“盤活存量”的體現。

         記者發現,與原合同比較,新版合同中出現不少變化,如引入彈性出讓年期制度,規定7月1日起,一般產業項目類工業用地出讓年限不超過20年,對于有特殊要求的市重點產業項目類工業用地,經有關部門批準后,出讓年期可為20-50年。

         此外,新版合同還加強了開工竣工和投產時間管理,明確表示:原則上開工期限不超過交地后6個月,竣工期限不超過交地后24個月,且受讓人只能提出一次開工延期申請和竣工延期申請,延期期限均不得超過3個月;對于情節嚴重的,可以收回土地使用權。

         與此同時,新版合同引入項目履約時間保證金制度,取代了原合同違約金處罰條款,而項目時間履約金覆蓋了開工、俊工、投產三個階級(建議比例為6:2:2),每個階段違約均須罰相應階段保證金。罰款總額建議為土地出讓總價款的20%。

          友升工業地產http://www.digitaldatasolutionsgroup.com/認為,上述舉措有利于減輕企業資金壓力,又有利于避免企業“圈地囤地”行為,投資及自用客戶得抓緊最后黃金期,之前擁有50年使用期限的土地必將更加吃香,廠房漲價潮即將來臨……

          基于工業用地出讓方式等方面的特殊性,新版合同對工業用地流轉也采取了一些限制舉措,比如其中規定:土地不得整體或分割轉讓,房屋不得分幢、分層、分套轉讓,出資比例結構、項目公司股權結構經出讓人同意方可改變。抵押物競買人資格必須經過規土、產業、園區管理機構等綜合認定,抵押權實現時出讓人或園區管理機構可以優先購買。

          此外,考慮到工業產品受市場、經濟形勢變化、產業結構調整等客觀情況的影響,新版合同還引入了土地使用權退出機制,在工業用地開工約定日期和達產之后,受讓人因自身原因可申請退出。

       
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      責任編輯【友升】
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